ブログ更新(2024.5.22)おひとり様の終活 死後の手続き CLICK!

相続登記申請が義務化② 相続登記をしないとどうなる?

相続登記をするとどうなるの?

相続登記とは、土地や建物の所有権を亡くなった方から相続人へと移すための手続きです。

相続登記をすると、登記事項証明書の記載内容が書き換えられ、公に権利を主張できるようになります。

登記簿謄本の見本(総務省HPより)

相続登記をしないとどんな不都合があるの?

1.土地、建物の売却ができない。

不動産の売買では代金決済と共に所有権移転の登記も申請するのが通常です。

所有権移転登記は、登記簿上の所有者(登記義務者)と新たに所有者となる人(登記権利者)との共同申請で行います。

不動産の売買にあたり、買い手は登記事項証明書の所有者の欄を確認します。売主と名義人が一致しなければ、本当にご自身のものになるか分からないため、売買が成立する可能性は低くなります。

自分名義の登記をしない限り、不動産を売ることはできないということです。

2.不動産を担保とした融資が受けられない。

通常、銀行や信用金庫からお金を借り入れる際は、土地等を提供して抵当権という権利を設定します。

貸付(金銭の交付)と共に抵当権の設定登記を申請することになります。

抵当権が設定をすれば、将来的に返済が滞り、不動産を競売して債権を回収しようとするときに、他に優先して競売のために必要な差し押さえができます。

抵当権の設定登記は、抵当権者(金融機関)と登記簿上の所有者による共同申請で行われます。

融資の審査時に登記事項証明書の内容をチェックされます、自分名義の不動産がなければ、金融機関は抵当権を設定できず、実質融資を受けられなくなります。

3.賃貸している場合、賃借人から賃料を受け取れない可能性がある

相続で、賃貸している不動産の所有権を取得したら、アパートの賃貸借契約は従前のまま引き継がれるのが基本ですが、賃料の支払いについては扱いが異なります・

もし、賃借人は、相続に伴う支払先の変更にかかる通知を受け取ったとしても、法律上は登記簿の所有者に対して賃料を支払えば問題ないとされています。

なぜなら・・・賃借人はその内容を信じてよいか判断できず、所有権移転が実際にはなかった場合、住人には二重支払いのリスクがあるため、登記簿上の所有者に対して賃料を支払えば免責されるのです。

新たな大家(賃貸人)としてアパートの住人(賃借人)に家賃を請求するには所有権移転登記をしておく必要があります。

4.子や孫の世代に負担が増大してしまう。

相続登記をしないまま相続人が死亡すると、その子どもや孫の負担が増大します。相続人の数が増えて資料の収集が困難になるほか、すべき登記の回数が増えてしまいます。

二次相続とは相続登記をしないうちに相続人が死亡し、新たに発生した相続のことです。

ある相続で財産を譲り受けた相続人には、配偶者や子どもがいる方も一定数いると推察できます。

相続の回数が増えるほど権利を持つ方が多くなり、以後の手続きが煩雑になる可能性が高いです。

二次相続が発生した場合、原則として「被相続人から死亡した相続人」「死亡した相続人から現在の所有者」の2段階の所有権移転登記が必要です。(中間省略登記によって一度で済ませる方法もありますが、条件付きであり一般的ではありません。

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